Sprawy o obniżenie rat kredytu, eksmisje dzikich lokatorów, przedłużające się terminy oddania inwestycji – rynek nieruchomości to pole, na którym rozgrywa się wiele konfliktów. „Często po podpisaniu umowy pojawiają się różnego rodzaju problemy, o których nie myśli się, kiedy się ją zawiera.” – mówi mecenas Marek Jarosiewicz.
Temat 1 – Nie ma zdolności kredytowej, nie ma mieszkania!
Wiele młodych par decyduje się na kredyt, żeby móc pozwolić sobie na własne mieszkanie. Jedni cierpią z powodu braku zdolności kredytowej, inni z powodu rosnących rat kredytu. Listopadowa decyzja sądu w Katowicach o postanowieniu udzielającym zabezpieczenia kredytobiorcom, gdzie sąd na czas trwania postępowania sądowego zmniejszył wysokość raty eliminując z niej wartość WIBOR-u wywołała falę pytań o tego typu rozwiązanie. Od miesięcy stopy procentowe rosną, a kredytobiorcy mierzą się z coraz wyższymi ratami. Sytuacja gospodarcza dopadła nie tylko tych, którzy już mają kredyty, ale również tych, którzy je planowali. Spadek zdolności kredytowej pokrzyżował plany wielu młodym Polakom.
„To, że ktoś nie chce dać kredytu zazwyczaj wynika z przesłanek natury obiektywnej.” – wyjaśnia mecenas Marek Jarosiewicz. – „Nawet utracenie zdolności kredytowej w stosunku do poprzednich miesięcy wynika z tego, że stopy procentowe poszły w górę lub zmienione zostały rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące hipotetycznych scenariuszy wzrostu stóp procentowych, które należy brać pod uwagę przy udzielaniu kredytu podczas badania zdolności kredytowej. Są to czynniki niezależne od banków.”
Temat 2 – Coraz bardziej dzicy lokatorzy
Przy braku zdolności kredytowej oraz środków własnych na zakup lokalu alternatywą jest wynajęcie mieszkania. Coraz częściej mówi się jednak o trudnościach i w tym temacie. Brak dostępnych lokali, rosnące wartości czynszów administracyjnych oraz czynszów najmu nierzadko pozostawiają wynajęcie mieszkania w strefie marzeń. Rzeczywistość tych, którym się udało też nie zawsze jest kolorowa i rodzi wiele konfliktów na linii najemca-właściciel. Obie strony zmagają się z własnymi problemami. Niechciani lokatorzy i nieuczciwi właściciele sprawiają, że osoby związane umową najmu niejednokrotnie sięgają po usługi prawnicze.
„Rynek najmu to temat, który w ostatnim czasie, zwłaszcza od lutego, od kiedy napływa do Polski coraz większa liczba uchodźców z Ukrainy, powraca ze zdwojoną siłą i jest mocno dynamiczny. Często po podpisaniu umowy pojawiają się różnego rodzaju problemy, o których nie myśli się, kiedy się ją zawiera.” – mówi mecenas Jarosiewicz – „Problemy z dzikimi lokatorami były zawsze. Teraz pewnie jest ich nieco więcej, ale można je łatwiej rozwiązać niż jeszcze w poprzednim roku z tego względu, że wiosną uchylono zakaz eksmisji, który pojawił się podczas pandemii. Właściciele mieszkań dostali więc z powrotem w swoje ręce najbardziej istotny instrument pozwalający chronić swoje prawo własności.”
Mimo to, na rynku najmu jest cały szereg problemów wynikających z różnej interpretacji umów, chęci unikania płacenia czynszu przez najemców czy kwestią dotyczącą rozliczenia kaucji. Pojawiają się również sytuacje, w których, żeby obniżyć wysokość czynszu, najemcy uciekają się do kwestionowania komfortu lokalu w odniesieniu do dnia zawarcia umowy. Mowa tu o takich nieudogodnieniach jak awaria pieca lub instalacji czy nieszczelne okna.
„Coraz więcej pojawia się spraw, w których najemca kwestionuje wysokość czynszu. Bardzo często jest tak, że najemcy przestają płacić czynsz, albo płacą w arbitralnie ustalonej przez siebie, niższej niż wynikałoby to z umowy, wysokości uzasadniając to wadami lokalu.” – potwierdza mecenas Marek Jarosiewicz. – „Najemcy składają oświadczenie o obniżeniu wysokości czynszu. Potem, w procesie sądowym, rozstrzygane jest czy takie oświadczenie jest uzasadnione i w związku z tym, czy mogło być skuteczne, czy wprost przeciwnie.”
Temat 3 – Czy powinniśmy współczuć… deweloperom?
Konflikty na tle finansowym dotykają również rynek sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Zdarzają się kupujący, którzy nie uiścili ustalonej należności, sprzedający przekazujący mieszkanie w znacznie gorszym stanie niż wynikało to z umowy, a także deweloperzy przedłużający termin oddania inwestycji, która już została opłacona.
„Niekiedy to deweloper jest w trudnej sytuacji, ponieważ jego kalkulacja była robiona, kiedy zaczynano realizować inwestycję i nijak ma się do obecnych warunków na rynku budowlanym.” – mówi mecenas Jarosiewicz. – „Jest mnóstwo sytuacji, kiedy deweloper musi skończyć inwestycję, a po rozliczeniu budżetu okazuje się, że musi wręcz dokładać z prywatnych pieniędzy na jej ukończenie. Spodziewam się wzrostu ilości spraw dotyczących zmiany warunków umów, które były zawierane kilka lat wcześniej, w zupełnie innych warunkach gospodarczych. To, co dzieje się od, powiedzmy, roku na rynku budowlanym to rzeczy, których nie obserwowaliśmy od kilkudziesięciu lat. Wszyscy na tym cierpią, natomiast w konkretnym układzie kontraktowym jedna ze stron może na tym cierpieć bardziej.”
Podsumowanie
Powyższe przykłady to tylko niektóre z przyczyn wejścia na ścieżkę sądową, należy więc bardzo starannie przygotować każdą umowę i dokładnie przyjrzeć się jej przed podpisaniem. Należy pamiętać, że po podpisaniu umowy nie ma powrotu i chociaż nadal istnieje szereg możliwości to wówczas bazuje się już tylko na tym, co zostało ustalone. Warto więc skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem, a nawet na etapie tworzenia umowy, niezależnie od tego jako która ze stron się w niej figuruje.
