Zaczyna się sezon jesienny – to czas, gdy do stancji i mieszkań na wynajem trafiają studenci. To również czas konstruowania nowych umów, negocjacji stawek wynajmu czy wpłacania kaucji. Prawnicy przyznają, że z roku na rok jest coraz więcej przykładów naruszenia relacji na linii właściciel mieszkania – lokator. – Skrajnym przykładem są oczywiście dzicy lokatorzy, którzy nie płacą, a zostają w wynajmowanym mieszkaniu kolejne miesiące. Inne przykłady to zniszczenie mienia czy niedotrzymywanie warunków umowy. Niestety pojawia się także sporo skarg na właścicieli mieszkań, którzy np. wpadają na niezapowiedziane wizyty kontrolne – mówi mec. Marek Jarosiewicz z kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski.
„Umowy pisze się na wypadek wojny, a nie na czas pokoju. Ta sama zasada dotyczy również umów najmu”
Prawnicy nie mają jednak wątpliwości, że najpoważniejszym problemem jest nieprawidłowa konstrukcja umów pomiędzy właścicielem lokalu, a wynajmującym. Doświadczony rentier wie, że dobra umowa to podstawa prawidłowo zabezpieczonych interesów. Gorzej jeżeli na rynek trafiają osoby niedoświadczone, które wynajmują swoje mieszkania bez odpowiednich umów, kaucji czy zapisów zabezpieczających ich interesy.
– Mówi się, że umowy pisze się na wypadek wojny, a nie na czas pokoju. Ta sama zasada dotyczy również umów najmu – autor takiej umowy powinien z wyprzedzeniem przewidzieć ewentualne konflikty, jakie mogą wystąpić miedzy stronami i zawczasu odpowiednio takie sytuacje uregulować. W pierwszej kolejności należy zastanowić się nad możliwością zawarcia umowy tzw. Najmu okazjonalnego – przy tego rodzaju umowie w razie zaprzestania płacenia czynszu przez najemcę, jego eksmisja z lokalu będzie znacząco łatwiejsza. W każdym wypadku należy zawsze poprawnie oznaczyć strony i przedmiot najmu – mówi mec. Marek Jarosiewicz z kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski.
– Kolejną istotną kwestią są postanowienia umowy regulujące wzajemne prawa i obowiązki stron; przykładowo często w umowach najmu brak jest precyzyjnych zasad dotyczących rozliczeń – tj. kto i na jakich zasadach ponosi opłaty za czynsz do spółdzielni, za dostawy mediów, internet itp. Ponadto, jeśli chcemy wyłączyć możliwość podnajmu, albo np. palenia w mieszkaniu, czy mieszkania w lokalu wraz ze zwierzęciem – również należy wprost wskazać to w umowie. Stosunkowo dużo błędów jest tez przez strony popełnianych przy formułowaniu przepisów dotyczących wypowiadania i rozwiązywania umowy najmu – dodaje mec. Jarosiewicz.
Niedoświadczony rentier to idealna okazja dla dzikich lokatorów
Co jest największym problemem wynajmujących mieszkania? Podstawą niestety dzicy lokatorzy. Każdego roku do kancelarii prawnych trafiają dziesiątki spraw związane z lokatorami, którzy nie chcą się wyprowadzić lub znikają nagle bez uiszczenia odpowiednich opłat.
– Dodatkowo, we wprowadzanych w czasie od ogłoszenia w Polsce stanu epidemii przepisach znalazła się również regulacja, zgodnie z którą W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego – co w oczywisty sposób dodatkowo zwiększyło występujące już trudności. Z prawnego punktu widzenia najlepszym instrumentem chroniącym wynajmującego jest oczywiście dobra umowa, zabezpieczająca w maksymalny możliwy sposób jego interesy, najlepiej – umowa najmu okazjonalnego – mówi mec. Marek Jarosiewicz.
Co jest jeszcze zwykle problemem w przypadku osób wynajmujących? Właściciele mieszkań zwracają uwagę na tzw. „kłopotliwych lokatorów”, którzy nie utrzymują porządku i przykładowo głośno się zachowują. – Zajmujemy się sprawami np. tego jak wyeksmitować takiego lokatora z mieszkania. To często bardzo skomplikowane sprawy – dodaje ekspert kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski.
