Czy można spodziewać się fali pozwów przeciwko właścicielom nieruchomości, którzy odmówili obniżenia czynszów na czas pandemii?

Nie jest to wykluczone. Otrzymujemy wiele sygnałów, że np. restauracja, dyskoteka, czy sklep nie działa, a właściciel lokalu nadal żąda od najemcy pełnej kwoty czynszu i nie zgadza się na jakiekolwiek ustępstwa – niestety nie wszyscy przedsiębiorcy w czasie pandemii wykazywali się solidarnością.

Pytanie jest szczególnie aktualne teraz, w obliczu rozpoczętego trzeciego już lockdownu, gdy w związku z rosnącą liczbą zakażonych koronawirusem bardzo duża liczba firm ponownie została objęta zakazem prowadzenia działalności.

W ostatnim czasie portale www.money.pl oraz www.wszczecinie.pl informowały o sprawie prowadzonej przez nasza kancelarię, w której Sąd I instancji podzielił stanowisko naszej Klientki co do tego, że pandemia koronawirusa spowodowała „nadzwyczajną zmianę stosunków” w rozumieniu art. 357(1) kc  i w oparciu o to założenie za okres wiosny 2020 r. obniżył wysokość czynszu najmu za lokal handlowy, w którym nasza Klientka prowadziła sklep. Obniżenie, zgodnie z w/w wyrokiem Sądu, było proporcjonalne do spadku obrotów przedsiębiorcy w odniesieniu do analogicznych okresów w poprzednich latach – a więc na poziomie ok. 70%.

Osoby zainteresowane szczegółami sprawy więcej informacji mogą znaleźć pod następującymi adresami:

artykuł na stronie money.pl

artykuł na stronie wszczecinie.pl

Rozstrzygnięcia Sądów, w tym przywołany wyrok, utwierdzają nas w przekonaniu, że w niedługim czasie można spodziewać się znacznej ilości tego rodzaju spraw – tym bardziej, że w miarę trwania pandemii oraz kolejnych lockdownów obejmujących różne branże, niestety obserwujemy malejąca skłonność właścicieli lokali do ugodowego załatwiania spraw i zawierania porozumień uwzględniających sytuację gospodarczą najemcy.

Ustalenie wystąpienia „nadzwyczajnej zmiany stosunków” pozwala Sądowi zaingerować w stosunek umowny i:

  • zmienić sposób wykonania zobowiązania,
  • zmienić wysokość świadczenia,
  • a w skrajnym przypadku – nawet rozwiązać umowę.

Regulacja ta będzie mogła znaleźć zastosowanie zasadniczo w odniesieniu do tych przedsiębiorców:

  • którzy nie zostali objęci innymi przepisami szczególnymi (takimi przepisami szczególnymi są np. zawarte w tzw. Tarczach antykryzysowych postanowienia dotyczące najemców w wielkopowierzchniowych centrach handlowych);
  • których stosunek najmu w dacie wytaczania powództwa jeszcze trwał.

Rozważając złożenie pozwu opartego o treść art. 357(1) należy w każdym wypadku dokonać w pierwszej kolejności kompleksowej analizy ekonomicznej sytuacji przedsiębiorstwa, przede wszystkim pamiętając o tym, że w toku ewentualnego procesu trzeba będzie się z jednej strony koncentrować się na wykazaniu spadku obrotów w czasie pandemii, a z drugiej – wykazaniu  bezpośredniego związku miedzy pandemią, a tym spadkiem (m.in. przedstawiając dokładnie swój model biznesowy i zachwianie nim przez pandemię, warto też np. odwołać się do sytuacji innych przedsiębiorców z tej samej branży działających na analogicznym obszarze).

Składając pozew w tego rodzaju sprawie, rekomendujemy też, by już w jego treści zawrzeć wniosek o udzielenie zabezpieczenia, które mogłoby polegać m.in. na obniżeniu czynszu na czas trwania procesu, do momentu uprawomocnienia się wyroku wydanego w sprawie. Dzięki temu, zwiększa się szansę na to, że jeszcze przed wydaniem wyroku, obciążenie finansowe z tytułu czynszu ulegnie zmniejszeniu.

adw. Marek Jarosiewicz