Mogłoby się wydawać, że w budowlance jeszcze nigdy nie było tak dobrze jak teraz – nowe biurowce, nowe inwestycje deweloperskie, mnóstwo domów jednorodzinnych, które powstają raz po raz. Mówienie o kryzysie wydaje się więc zaskakujące. Eksperci nie mają jednak wątpliwości, że sektor budowlany w Polsce może okazać się kolosem na glinianych nogach. Jak mówi mec. Dariusz Sosnowski z kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski w Szczecinie problemem staje się szacowanie budżetów inwestycji oraz realizowanie zadań według wycen, które tworzone były 2-3 lata temu. – Do prawników trafia mnóstwo spraw od klientów, którzy potrzebują wsparcia przy negocjacjach z samorządowcami albo inwestorami komercyjnymi. Umowy podpisane w 2018 czy nawet 2019 roku zakładały ramy finansowe, które w wielu przypadkach są dzisiaj nie do spełnienia. Kryterium przetargu to często cena. Firmy budowlane „kosiły” koszty, by wygrać przetargi, często rezygnując ze swoich marż. Teraz, gdy koszty pracownicze i ceny materiałów budowlanych wzrosły o kilkadziesiąt procent może się okazać, że firmy budowlane będą realizować zadania po kosztach i faktycznie zamiast na nich zarabiać, to będą po prostu dokładać do interesu – mówi mec. Sosnowski. – Bardzo często jest tak, że firma budowlana podejmuje negocjacje i jest zmuszana do stawiania sprawy na ostrzu noża: więcej pieniędzy lub schodzimy z placu budowy. Lepiej zapłacić karę umowną niż dokładać do interesu – dodaje ekspert.
Zachęcamy do wysłuchania podcastu kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski. Rozmawiamy z mecenasem Dariuszem Sosnowskim, wspólnikiem kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski.
Czy mamy już do czynienia z „drastyczną” zmianą stosunków gospodarczych? Firmy budowlane chcą renegocjować umowy podpisywane w czasie przed pandemią?
Jak mówi mec. Dariusz Sosnowski firm, które mają problem z utrzymaniem reżimu budżetowego wynikającego z rosnących cen mediów oraz surowców jest coraz więcej. Zgłaszają się one do prawników z prośbą o wsparcie w rozmowach lub negocjacjach z zamawiającymi. Według prawników takie sytuacje należy podzielić na dwie kategorie: umowy podpisywane w trybie ustawy o zamówieniach publicznych oraz umowy poza tym systemem, ale problem jest analogiczny. Wspólny mianownik obu grup to uwarunkowania rynkowe niezależne od przedsiębiorcy: szalona inflacja, wyższe ceny energii, wyższe ceny gazu, rosnące koszty pracownicze czy wciąż problemowa pandemia COVID-19.
– Przedsiębiorcy widzą gołym okiem, że nie mieszczą się w budżecie, który planowany był w odległym czasie. Inwestycja wyliczana w 2018 czy 2019 roku jest zupełnie nierentowna dzisiaj. Koszty są radykalne wyższe właściwie w każdym sektorze działalności. Ustawa o zamówieniach publicznych przewiduje takie sytuacje. Kiedy koszty rosną niezależnie od wykonawcy to zmiany warunków umowy są możliwe. Przedsiębiorcy proszą prawników o pomoc w rozmowach z samorządowcami czy inwestorami komercyjnymi. Nie jest to łatwe. Trzeba wykazać nadzwyczajne okoliczności np. wyliczenia wzrostu cen materiałów budowlanych. Nie wystarczy uzasadnić zmianę kosztorysu inwestycji słowem: „bo jest inflacja”. Mówimy tu o nadzwyczajnej zmianie stosunków. Orzecznictwo podpowiada, że jeżeli przez 10 lat mamy ustabilizowane koszty cen materiałów, a nagle następuje nagły wzrost cen oceniany jako drastyczny, to możemy domagać się renegocjacji warunków umowy – mówi mec. Dariusz Sosnowski.
Mecenas Sosnowski przyznaje, że wiele spraw kończy się przed sądem. Nie należy się tego obawiać. Trudno bowiem spodziewać się, że zlecający wykonania inwestycji bez żadnych negocjacji zgodzi się na zmianę warunków umowy.
Przed nami fala „porzucanych inwestycji”?
Ceny materiałów budowlanych rosną drastycznie. Eksperci zwracają uwagę, że w wielu przypadkach to wzrost nawet dwukrotny w ciągu trzech lat. Kontrakty podpisywane przed pandemią dzisiaj są więc znacząco niedoszacowane. Kolejna sprawa to np. wzrost kosztów pracowniczych oraz trudność z dostępem do niektórych materiałów. Wszystko to może być zarzewiem poważnych sporów na linii inwestor – wykonawca.
– W każdym przypadku mamy do czynienia z koniecznością wykazania w sposób arytmetyczny jak kształtuje się kalkulacja do konkretnego kontraktu. Kontrakt jest punktem odniesienia samym w sobie i w ramach jego parametrów należy analizować czy odpowiednia ilość materiałów przekłada się na mieszczenie się w budżecie. Podobnie jest na przykład z kosztami pracowniczymi. Przedsiębiorcy chcący renegocjować umowy muszą być świadomi, że to nie jest tak, że każdemu należy się zmiana warunków kontraktu. Gdyby tak było to sądy zalałaby fala nie zawsze zasadnych roszczeń – mówi mec. Sosnowski. – Nie sposób nie dostrzegać sytuacji, że wykonawcy będą schodzić z placów budowy, gdy okaże się, że koszt realizowania inwestycji będzie wyższy niż kara umowna. Przedsiębiorca nie jest organizacją charytatywną – dodaje mec. Sosnowski.
Zapraszamy do wysłuchania rozmowy.
