Ceny materiałów budowlanych rosną, wyceny inwestycji tracą pokrycie z rzeczywistością nawet w ciągu kilku miesięcy. Wykonawcy coraz częściej sięgają po porady prawne. Mecenas Marek Jarosiewicz przyznaje, że istnieją nowe możliwości w kontekście waloryzacji wartości inwestycji. Negocjacje z samorządowcami czy inwestorami nie będą jednak łatwe.
Sporne budowy. Jak prowadzić inwestycje, gdy koszty rosną kwartał do kwartału?
Czas realizacji kontraktów budowlanych wynosi nawet do kilku lat. Sytuacja rynkowa może w tym czasie ulec drastycznym zmianom, tak jak ma to miejsce w ciągu ostatnich miesięcy. Choć przepisy ogólne prawa cywilnego dawały wykonawcom szanse na waloryzację to dopiero od niedawna da się zauważyć przychylność zamawiających względem tego rozwiązania. Pojawiają się stanowiska tak poważnych instytucji jak Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa czy Urząd Zamówień Publicznych, które w swoich opiniach wskazują na potrzebę waloryzacji kontraktów.
Zmiana legislacyjna nie jest w pełni satysfakcjonująca dla wykonawców, którzy liczyli na przepisy wprowadzające obowiązek waloryzacji, jednak jest to realna podstawa do ubiegania się o zmianę kosztów wykonania inwestycji.
– Jeszcze do niedawna szereg zamawiających bronił się przed waloryzacją umów, twierdząc, że w umowie nie ma klauzuli waloryzacyjnej oraz że zostanie im zarzucona niegospodarność. Stanowisko Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa i Urzędu Zamówień Publicznych jest takie, że na podstawie przepisów ustawowych można waloryzować umowę nawet kiedy nie ma klauzuli waloryzacyjnej, a nawet jeżeli taka klauzula jest, ale zawiera limit waloryzacji, można waloryzować ją ponad limitem – zapewnia mecenas Jarosiewicz. – Instytucje te potwierdzają też, że w wielu przypadkach waloryzacja nie tylko nie jest przejawem niegospodarności, ale często mógłby nim być brak waloryzacji ze względu na to, że może doprowadzić do szeregu procesów, niosących za sobą znaczne koszty lub doprowadzić do zerwania kontraktów i konieczności poszukiwania nowych wykonawców, którzy zażyczą sobie znacznie większych wynagrodzeń.
Powyższe stanowisko można odnieść do zamawiających tak państwowych jak i samorządowych. Przedsiębiorcy mają więc nowe oręże w dyskusjach z samorządem. Nie wszyscy wiedzą jednak, że mogą i powinni z niego korzystać.
Nie tylko inwestycje publiczne, ale i deweloperskie wymagają ponownej wyceny
Waloryzacja dotyczy również inwestycji komercyjnych. Zaczynają pojawiać się sprawy, w których deweloper oczekuje nowych zasad płatności, na które inwestor, w postaci nabywcy lokalu, nie chce się zgodzić. Deweloperzy coraz częściej zgłaszają, że inwestycje, które rozpoczynali kilka lat temu, a co za tym idzie w tamtym czasie były wyceniane, w rzeczywistości okazują się znacznie droższe. Bez pokrycia dodatkowych kosztów zagrożona jest nie tylko inwestycja, ale nierzadko też całe przedsiębiorstwo. Już parę miesięcy temu pojawiały się deklaracje, że jeśli nie będzie porozumień, to wykonawcy będą dopłacać, a być może nawet schodzić z placu budowy. Dotychczas nie było wiele tak skrajnych przypadków. Nie leży to w interesie żadnej ze stron, więc przedsiębiorcy robią, co mogą, żeby przetrwać ten trudny czas.
– Na korzyść przedsiębiorców działa to, że sytuacja w branży w ostatnich kilku latach była dobra, więc część większych wykonawców jest w stanie dzięki temu przetrwać. – wyjaśnia mecenas Jarosiewicz. – Inni przedsiębiorcy ratują się na przykład sprzedażą części majątku firmowego albo zaciąganiem zobowiązań kredytowych, a jeszcze inni z powodzeniem dochodzą swoich racji. W wielu przypadkach zostały zawarte porozumienia rozkładające ciężar dodatkowych kosztów w stosunku 50/50 ze względu na to, że nie można przypisać winy jednej ze stron, a przyczyna podwyższonych kosztów wynika z sytuacji nadzwyczajnej – tłumaczy.
Przebieg porozumienia w kwestii podwyższonych kosztów inwestycji zależy w dużej mierze od wyrozumiałości w dążeniu do ugody każdej ze stron. Część z nich kończy się w sądzie. Większość to zdarzenia z tego roku, które ze względu na procesy prawne są jeszcze na wczesnym etapie rozwoju. Prognozy na najbliższe miesiące nie zapowiadają poprawy dla sektora inwestycyjnego. Nie tylko ceny samych materiałów, ale również wzrost kosztów energii czy paliwa w istotnym stopniu dotykają zwłaszcza branżę budowlaną. Dla wielu wykonawców jest to balans na krawędzi przetrwania, warto więc być świadomym i korzystać z dostępnych opcji prawnych.
